El alquiler vacacional está de moda. Cada vez más las personas que optan por alquilar su segunda residencia en estos meses para obtener unos ingresos extras e incluso e quienes ponen su vivienda habitual en régimen de arrendamiento mientras pasan la época estival en otro destino. Como siempre, a la hora de planificar este tipo de acciones no conviene olvidar la parte fiscal. ¿Sabes cuántos impuestos tendrás que pagar por alquilar tu casa en verano?
El alquiler de apartamentos a particulares en vacaciones ha cobrado fuerza en España como alternativa al tradicional hotel o apartahotel. Sin embargo, apenas un 75% de los dueños declara efectivamente estos ingresos a Hacienda. En este sentido, lo primero que debemos tener claro es que es obligatorio incluir el dinero procedente de estos alquileres de verano en el IRPF y que, en caso de no hacerlo, nos expondremos a importantes sanciones por parte de la Agencia Tributaria.
Aclarado este punto, toca revisar cómo declarar el alquiler vacacional y cuántos impuestos habrá que pagar por él. En este sentido, la nueva Ley de Alquileres Vacacionales que ahora deben plasmar en regulación concreta cada comunidad autónoma puede cambiar la situación y poner cerco a muchas de las prácticas actuales estableciendo cortapisas como periodos mínimos de estancia o evitando que se puedan alquilar pisos por habitaciones en determinadas viviendas.
Hasta entonces, existen principalmente dos formas de declarar los ingresos del alquiler vacacional: como segunda vivienda ‘sin más’ o como alojamiento turístico, que quizás sería lo más apropiado y lo que más se ajusta a la legislación salvo excepciones como el arrendamiento puntual durante algún fin de semana a los días de las propias vacaciones.
Los ingresos como segunda vivienda
Esta es la alternativa más utilizada, pues no incluye ningún tipo de papeleo, pero esto no quiere decir que sea la óptima. Estamos hablando del caso de la segunda vivienda, la casa de la playa, que se alquilar durante algunos meses o semanas al año y que el resto permanece a disposición de los titulares.
En este caso el alquiler no tiene la consideración de alquiler para vivienda habitual y, de hecho, se utilizaría la figura del arrendamiento para uso distinto del de vivienda al incluir los ingresos en la declaración de la renta 2015. Pero antes de eso debemos hacer es diferenciar entre los periodos en los que la casa está alquilada y los que no a efectos del IRPF.
Ingresos por el alquiler
Como la casa no se destinará al alquiler de vivienda habitual, habrá que incluir estos ingresos en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario y para determinar la ganancia final se podrán deducir todos los costes asociados a la puesta en alquiler de la vivienda como el IBI, seguro de hogar, tasa de basuras o gastos de comunidad, entre otros. A estos podrás sumar el coste de la agencia de colocación del piso o el dinero que te hayas gastado en publicitar la casa en portales inmobiliarios.
Eso sí, conviene aclarar que si sólo hemos alquilado la vivienda durante tres meses no podremos incluir el recibo del IBI en su totalidad, sino sólo la parte proporcional a los meses de alquiler. Por poner un ejemplo, si la factura del IBI es de 120 euros, sólo podríamos restar a las ganancias obtenidas 30 euros por los tres meses de alquiler. Esta misma regla se aplica al resto de gastos.
Conviene precisar también que al no tratarse de alquiler para vivienda habitual no se podrán aplicar las reducciones del 60% para el resto de arrendatarios.
Al hacer tu declaración de la renta restarás los gastos a los ingresos y pagarás impuestos por la diferencia.
El tiempo que la casa no está alquilada
Cuando la casa no esté alquilada no recibirás ingresos reales pero esto no quiere decir que no debas tributar por la vivienda en el IRPF. Hacienda entiende que por el mero hecho de tener un piso vacío tienes la posibilidad de lograr unos ingresos. Que después decidas hacerlo o no será cosa tuya, pero la AEAT hará como si hubieses recibido ese dinero. Es lo que se conoce como una imputación de renta.
Desde un punto de vista práctico, esto supone que tendrás que pagar impuestos por el tiempo que no esté alquilada la casa a razón de un 1% del valor catastral del piso o el 2% si ese valor no se ha revisado desde 1994. La cantidad resultante se dividirá entre los 12 meses del año y después se multiplicará por el número de meses que ha estad alquilada la vivienda.
Un ejemplo de alquiler esporádico de segunda vivienda
Vamos a imaginar que dispones de una casa en la costa, que no es tu vivienda habitual y que alquilas una serie de meses del año a través de Airbnb u otras plataformas.
La casa está valorada en 150.000 euros y el rendimiento que obtienes es de 1.500 euros al mes durante cuatro meses, los tres de verano más uno entre semana santa y septiembre.
En total los ingresos anuales serán de 6.000 euros. Este es el punto de partida y el capital sobre el que empezar a restar gastos relacionados con el arrendamiento veraniego. Estos son los más significativos.
- IBI anual: asciende a 500 euros. 166,6 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Intereses generados por la hipoteca: 1.200 euros al año. 400 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Gastos de comunidad: 50 euros al mes o 600 euros al año. 200 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Tasa de basuras: 150 euros al año. 50 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Seguro de la vivienda: 350 euros al año. 33,1 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Gastos por anunciar la vivienda o por la agencia que gestiona el alquiler: 300 euros.
- Suministros del hogar (agua, electricidad, gas e internet): 450 por los meses que la vivienda está alquilada.
En total los gastos deducibles del alquiler serán de 1599,7 euros, que se restarán a los 6.000 euros cobrados dejando la ganancia total a efectos de la declaración de la renta en 4400,3 euros que se sumarán a la base imponible y tributarán conforme las tablas de IRPF.
A esto habrá que sumar el dinero de la imputación de renta por tener el piso vació durante 8 meses. Suponiendo que el valor catastral haya sido revisado, estaríamos hablando de un 1,1% sobre 150.000 euros o 1650 euros para todo el año. Como la vivienda sólo ha estado ocho meses alquilada, la cantidad se reducirá a 1.100 euros que, de nuevo, se sumarán a la base imponible general.